《物权法》实施后估价行业三大变化——浅议《物权法》对房地产估价业的影响

天津杰诺德房地产土地评估咨询有限公司  康志锋
该文章登载于《天津房地产估价》（2007年第四期）

    《物权法》经过了14年的起草和审议,终于在今年10月1日正式施行。这是一部确认财产归属和利用关系的基本法律,进一步明确和完善了现行的如《民法通则》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《担保法》等多部法律,也影响到当前经济社会的诸多领域,尤其对金融业和房地产业影响较大。房地产估价是金融业和房地产业链接起来的中介行业,《物权法》的相关规定也对房地产有着重要的法律意义
通过对《物权法》的学习和理解,我从房地产估价的角度总结几点个人的心得体会,与业内人士的交流。

一、《物权法》推进了房地产估价行业与土地估价统一的进程
    “国家对不动产实行统一登记制度”,这是《物权法》对不动产登记制度的一项新突破,也直接促进了房地产估价行业现存的土地与房地产两种估价资格及其管理部门的统一进程。
    《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记”；第10条规定：“不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。”不动产物权同样包括不动产的所有权、用益物权和担保物权,不动产权的设立、流转和消灭,国家实行统一登记制度。关于不动产登记的统一性,应当从两个方面来理解：（1）不动产权利的统一,即土地使用权与房屋所有权主体的统一；（2）登记机关的统一,即不动产权的管辖为原地管辖,要求登记机关坚持唯一性,不能由两个以上登记机关实施登记,以保持不动产登记的完整性。
    在房地产估价实务当中,无论是为何种目的而进行的估价,都超不出不动产物权的设立、流转的范畴,如土地使用权的出让属于不动产用益物权的设立,房屋拆迁和交易属于不动产权利的转让,房地产抵押属于不动产担保物权的设立,同时不动产统一登记体现了权利主体的统一和登记机关的统一。法律上的变化,使得目前在某些房地产抵押登记中房地分估和分别登记管理的做法难以与之相适应,这为未来房地产估价、土地估价和房地产管理、土地管理的协调统一管理提出了新的要求。

二、《物权法》的实施使房地产估价范围进一步扩大
（一）不动产赔偿的估价。《物权法》第36条、37条明确了不动产权利人对他人毁损、侵害物权的请求赔偿权、损害赔偿是对不法侵害造成不动产的毁损、灭失,依原物的价值折合货币进行赔偿。折合货币必然要进行价值评估,才具备价值赔偿的公信力。
（二）征收、征用不动产的价值评估。《物权法》第42条规定：“征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地赔偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿等费用”；第44条规定：“单位,个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿”。关于征收补偿补助费的标准,虽然《土地管理法》中有相应标准,但又有一般范围的规定,而且因地区和时间的差异性,也需要实时评估,确定某一时点的某一地区的补偿价格。征用补偿则是对征用期间或征用后原使用权毁损、灭失的价值补偿,没有统一的补偿标准,需要进行相应的价值评估。
（三）土地承包经营权中的林地、草地以及通过招标、拍卖、公开协商方式取得的荒地抵押价值的评估。土地承包经营权是农民集体所有和国家所有,由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地依法实行土地承包经营的权利。根据《担保法》的规定,耕地的土地承包经营权不能抵押,《物权法》及《农村土地承包法》中规定,家庭（耕地）承包经营权不得抵押,这些法律明文规定同出一辙。而对于林地、草地未做禁止抵押的规定,非禁即允许,这为土地承包经营权的资产利用价值和功能创造了一定的提升空间。而且《物权法》第128条规定土地承包经营权可以转让,我认为既然可以转让,就可以抵押。《物权法》第133条、第180条也明确了通过招标、拍卖、公开协商方式取得的荒地等土地承包经营权可以抵押。这些可以抵押的土地承包经营权的价值评估为我们提供了新增业务,也是五门面临的新的研究课题。
（四）出让土地评估的范围进一步扩大。《物权法》第137条 规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”。该规定相对于《城市房地产管理法》采取招标、拍卖等方式出让土地的增加了工业和同一土地有两个以上意向用地者中的情形,并且《物权法》将《城市房地产管理法》中“豪华住宅”扩大为“商品住宅”使我们为土地出让评估的范围也相应扩大。
（五）明确了在建工程抵押的合法性。《物权法》第180条第五款规定了“正在建造的建筑物可以抵押”,这一规定给金融机构打开一扇大门,为企业融资开辟新渠道,也为我们估价机构增添了新的视野。
（六）房地一并处分和抵押,评估时也不分家。《物权法》第146条、147条、182条强调了建筑物及其建设用地 使用权在处分、抵押时的相互关联性。如同“一个硬币的两面”,而实际上是一个整体,只要建设用地使用权和地上建筑物中有一个发生转让和抵押,另一个就要相应转让和抵押。况且从法律后果讲,不可能也不允许把“房”和“地”分别抵押给不同的债权人,更不允许转让给不同的主体。这就是人们通常所说的“房随地走”的原则,我们估价实务中也要遵循这一原则,保持与己有的法律制度一致,避免不必要的评估风险。
（七）《物权法》为物业税的开征提供了必要的法律基础,物业税征收的估价业务也成为估价业新的领域。《物权法》以国家基本法的高度明确了对国家、集体、私人的物权进行平等对待和一体保护,同时也强调物权的确立,保护和确权密不可分。这样也就明晰了物业权属问题,物业税的征收也有了必要的法律前提。《物权法》第149条 规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。关于期满后如何续期,是否应补缴土地出让金及其出让金标准问题,《物权法》未做相关规定,这并不影响届时根据实际情况再作相关的规定,故以不作规定为宜。我认为这不是法律上的漏洞,而是因地制宜、慎重对待的立法空间。因为“如何续期,是否缴费”的问题,关系到广大群众的利益,况且成千上万户业主到期去房地管理部门办理续期,将耗费大量的性增资源,那么征收物业税则是解决这个问题的一种行之有效的办法。
物业税是以物业的实时价格为征收依据的,无疑将增加房地产估价业务量,但尚需要建立一套针对物业税征收的评估体系和操作规范,使得该种估价业务在实务操作中有章可循。
（八）反担保中的房地产估价业务。《物权法》进一步明确了反担保方式的合法性和可操作性,对于反担保行为中涉及到由债务人或其他人向本担保中的第三担保人提供的不动产保证或抵押价值的确定,也需要估价机构进行评估。

三、《物权法》对房地产估价技术方面的影响
（一）征收补偿估价的技术思路区别于房屋拆迁补偿的估价。征收的目的是为了实现社会公共利益,使不特定的多数人受益。在补偿问题上,不论是政府还是集体单位和个人,为实现公共利益必然会有代价,这种代价就是权力的普遍牺牲或特别牺牲,需要公共利益的直接或间接受益者接受部分权力的损失。所以,征收补偿费不是被征收财产的等价或市场价格,在估价思路和方法上更适合采用成本法。而房屋拆迁主要是以城市旧区改造和综合开发为目的,是在符合城市规划和政府指导下的商业开发行为,其评估价格则为被拆迁房屋的房地产市场价格,应当采用市场比较法。
（二）对土地承包经营权价值进行评估时需考虑的收益年限,《物权法》第126条作出了相应的规定,可作为评估土地承包经营权价值时的年限依据。
（三）《物权法》首次提出了建设用地使用权空间利用权,打破了我们对建设用地使用权概念的传统理解。空间利用权是依法利用地下、地上一定范围空间的权利。由于土地资源的稀缺性,随着科技的进步和社会经济的发展,人们对土地利用从地表延伸及地表上空和地表以下。《物权法》规定了“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”,拓展了建设用地使用权空间范围,如地下停车场、地下商场、地铁等设施时对地下空间的利用权,楼宇顶部平台,空中走廊,高架铁路等是地上空间利用权,这是对有限的土地资源立体利用。依法取得的地下空间利用权和地上空间利用权,虽然是以地表为物理载体,但已成为具有单独价值的物,遵循“一物一权”制原则,该物的权利可依法单独设立,以我国土地所有权的公有制性质为前提,地下、地上空间的所有权仍然为国有性质,空间利用权作为在建设用地不同垂直范围内分别设立的使用权,仍然属于建设用地使用权这种用益物权范围。
    在空间利用立法方面,建设部于1997年10月颁布了《城市地下空间开发利用管理规定》,随着《物权法》的深入实施,其它地区（如上海、深圳）也开始拟审相应的管理办法。随着空间利用立法的健全和土地利用的立体化趋势,对建设用地使用使用权涵义的理解并不仅局限在某一宗地在既定的容积率、用途、使用年限等规划条件下的使用权利,要关注是否存在既定的规划条件的使用价值的影响,也要关注土地使用权价值的影响,也要关注土地使用权和空间利用权为同一主体和不同主体时的土地使用权、空间利用权的价值差异等,这将成为我们今后在估价实践和技术交流中的热点问题。
    所以,随着《物权法》的实施及其相关法规的相继出台,我们也需要不断吸取新的营养,适应新的市场需求,以促进房地产估价行业不断成熟发展。