房产税改革对房地产评估业的影响

房产税改革对房地产评估业的影响

天津杰诺德房地产土地评估咨询有限公司肖斌

作为国内首批个人住房房产税改革试点城市——上海和重庆两大城市自2011年1月28日起开始征收房产税。此外,消息面上,按照中央的思路,房产税试点开始后,财政部、国税总局和住建部三部委将总结试点经验,适时研究提出房产税逐步在全国推开的改革方案。

作为试点城市,上海和重庆分别出台了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》。在两市的征收细则中均指出房产税征收计税依据“为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值,评估值按规定周期进行重估。试点初期,暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。”,这充分说明,房产税征收对房地产评估业的影响极为深远,房地产评估业在未来房产税征收中将起到中流砥柱的作用。

一、房产税起征对房地产评估业所带来的影响。

1.专业房地产评估与公众联系更加紧密,提升房地产评估业社会地位。

近几年,随着房地产业全面发展,房地产中介业获得了巨大发展空间。房地产评估是房地产中介不可或缺的一部分,但普通百姓在谈到房地产中介时更多想到的还是房地产经纪（即房地产买卖,特别是二手房交易）；提到房地产评估更多想到的是房屋买卖中介机构所喊出的非专业的“免费评估”,这表明,人们对专业房地产评估的了解仍然很少。

房产税在征收中明确指出“计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值”,这使得公众能够更多地接触到专业房地产评估机构,了解房地产评估的行业规范和业务操作流程,由此带来房地产评估业社会地位的提升。

2.为房地产评估业带来新业务。

当前,房地产评估业务种类局限性相对较大,许多机构的业务种类极为单一,行业向其它领域发展的能力较弱,且积极性较低。

事实上,房地产评估涉及的知识面十分广泛,随着公众对房地产评估业的深入熟悉,其业务领域可以首先在房地产中介领域取得较大突破,随后向资产评估、拍卖、金融资产经营、媒体发布等新领域扩张,推动评估机构多元化发展。

3.促使评估结果更加合理,促进房地产业信息公开。

按照国际惯例,房产税评估会采用“片区评估”的方式开展,这将促使评估结果更加合理。

现阶段,管理部门对单一房地产评估项目的评估结果进行对比审核的情况较少,大多数独立的评估项目的评估结果从表面上看是合理的,但倘若专业人员用其中某一个评估结果与其他评估人员或机构做出的区域内其它同类型房地产的评估结果进行比较后,就可能会感觉到某些评估结果之间是不符合客观规律的。通过房产税评估得到区域内房地产的评估结果能够对其它类型评估提供参考,有效避免房地产评估结果发生矛盾的情况。

另外,来自住建部的消息显示,目前全国40个重点城市的房地产市场信息系统和预警预报体系初步建立。房地产评估机构需要这类信息系统对其开放,这类系统也应当需要评估机构去协助建立和维护,这种相互支持能够促进信息发布的准确性、及时性和全面性,有效保证评估结果更加合理,也为房地产税收、开发、调控以及金融、司法等其它领域提供支持。

4.督促评估机构自身发展,促使行业走向良性竞争。

房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法,采用“片区评估法”对房地产价值进行评估,对专业评估机构的需求将会十分旺盛,需求的增大必然会带来人才和市场的竞争。

我们希望评估机构能够借此契机提升行业吸引力,打造出一批信誉好、人员结构合理、技术过硬的评估机构,促使行业走向良性竞争。

二、房地产评估行业如何应对房产税起征。

房产税评估采用“片区评估”的方式开展,从技术上说,这种评估方法与其他评估方法在操作上是存在一些差异的。房地产评估行业应当采取积极的态度去应对房产税评估。

首先,做好房产税评估知识的普及,对房产税评估做好规范要求。专业评估人员对房产税的概念并不陌生,但具体到技术操作,行业可以编写有针对性的规范要求,在相关教材和估价人员继续教育中进行专业培训,进一步普及好房产税的专业知识,让评估机构和人员了解征税的意义,掌握相应的评估方法。

其次,明确房地产的用途。与其他类型房地产评估相同的是“片区评估”需要确定委估房地产的用途,区别在于“片区评估”需要确定用途的房地产不是单单一项或几项房地产的用途,而是一个大的区域（例如,一座城市）内的全部房地产的用途。所以,评估行业应当对征税范围内全部房地产的用途有一个明确的划分方式,这是“片区评估”的基础环节。

笔者认为,对于一个城市范围内的房地产,不同用途的房地产其价值相差巨大,应当在尽可能简化评估程序的基础上,对房地产用途的划分要细化。

确定房地产用途的法律依据应当是房产登记薄上所载明的土地用途和房屋设计用途,倘若所登记的土地用途和设计用途存在疏漏、不详细或不明确,例如：土地用途为住宅用地、房屋设计用途为“非住宅”,应当按照权属证明进一步细化,明确其实际用途,如：商业、写字楼、公寓等,这需要评估人员对收集到的信息进行详细梳理,最终归纳出整个评估区域内的房地产的实际用途。

再次,做好房地产片区划分。

在对房地产的用途做好分类后,片区划分成为下一个重要环节。评估机构应当对不同用途的房地产进行片区划分。片区划分的方法可以参考基准地价级别图的制作方法,但应当比基准地价所对应的《级别图》更详细、更复杂,要具代表性,当然,划分越精细、需要投入的精力越大；过于粗糙又会失去划分片区的指导意义,对于已经建立指导租金的城市,建议可以参照指导租金所划分的范围,对房产税的区域进行划分。

最后,建立出简练、详细的价格修正规则和体系。

除了区域内极为特殊的房地产项目,“片区评估”的修正规则和体系是为了一个区域内的全部房地产而专门建立的独立的体系,要参照现行的估价规范,建立符合房地产所在区域实际情况的、简练、详细、顾全大局的修正规则和体系。“片区评估”修正体系也可以为其它类型评估提供帮助。

总之,房产税的起征对房地产评估业起到极大地推动作用,房地产评估机构应当积极全面参与到该项业务中去,积极储备专业人员、加强信息收集、完善自身管理、健全评估风险管理制度、规范内部操作流程,同时规范行业收费,让行业迎来新的发展契机。

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