房地产抵押价值评估特点、评估技术路线及估价方法分析 

2015-03-05 来自网络 估价师之家

摘要：随着我国房地产业的发展,以房产做抵押的贷款形式也越来越受人们的重视,房地产抵押价值评估,是房地产价值评估中的一种最普通的常见类型。房地产的价值、评估的技巧、评估方法及评估中需注意的事项等方面与其他物品的估价有所不同。本文就对房地产抵押评估的技术、路线、方法等进行简单的分析并谈谈个人看法。

关键词：房地产；抵押；评估；路线；估价方法

随着社会经济和房地产业的发展,房地产抵押作为银行的主要经济来源,在我国也被认可和受到各界人士的重视。随着房地产的抵押越来越多,相应的房地产评估行业也随之而起。对于房地产的抵押评估我国有明确的规定,但是总有一些特殊性的房地产存在,给评估带来了一定困难,本文就谈谈房地产的抵押评估内涵和评估技术路线。

1房地产抵押评估的内涵及特点

在我国对房地产的抵押评估都有明文规定,它的估价价值为实时价值。等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值,减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。我们从“房地产”属性和“抵押”经济行为来进行分析,可知房地产抵押评估具有以下特点：

1．1房地产抵押资产实物形态的绝对不动性和价值形态的相对流动性高度的对立统一

房地产也称为不动产,由于房地产的不可移动性和易于保管,又实用等特点,使其具有一定的增值可能性,或是具有保值价值。房产与原材料等流动资产进行抵押比较,房地产虽然没有流动资产灵活但是却相对的易于保管和保值,也不受材料市场等因素的制约,房地产也是人们生活和活动的必备场所,人们对房地产更具有依赖性,与那些无形资产和流动字长相比,在价值形态上又明显具有更好的流动性,即更容易变现。因此,由于房地产在“不动性”和“流动性”上的完美结合,使其在商业银行的抵押贷款过程中,往往更多、更经常的被债仅人青睐,成为主要的抵押担保物,被借、贷双方所接受和认可。

1．2房地产抵押资产是资产权利的抵押,而不是资产本身的抵押

所谓资产的抵押,都是有一定的时间限制,就像去当铺典当东西一样,在规定的时间内用高于当时典当的价值可以把典当物赎回,如果超过了期限那么当铺有权利把你典当的物品出售。房地产的抵押也是有一定期限的,在一定期限内,你抵押的就是房地产的产权而不是房地产本身的价值,只要你在规定的贷款时间内还清所抵押的贷款,那么房地产还是归你所有。如果你没有在规定时间内还清贷款,这时银行才有权利处理你的抵押房地产用来回收贷款。因此,在抵押期间产权人虽然可以正常地使用其所有的资产,但是不能进行任何形式的产权交易或非正常的贬损。换而言之,就是在抵押期间房地产的产权虽然没有变更或转移,但实际已处于冻结状态,你不能再进行转让或二次抵押。所以,抵押期间的资产产权具有未来的不确定性,并以突变性终结。不象融资租赁,其产权是渐变式过渡。

1．3房地产抵押资产评估终极目的是为了“贷款安全回收”,而不是“抵押物的回收或变现”

无论抵押贷款的风险比例是多少,资金的提供者还是希望贷款人能按期偿还所贷款项,不是最终因贷款人无力偿还贷款而把房地产直接转移给银行或是资金提供者。银行作为金融机构是以经营资金为主,它不是房地产商,手里可以存放大量的房地产业,以期望升值来实现收益的目的。银行或资金提供者更希望贷款人能按期还清本金和利息,使资金迅速回笼,而达到经营资金盈利的目的。

2房地产抵押价值评估技术路线及估价方法

作为抵押物的房地产有很多类型,不同类型的房地产具有不同的估价特点和估价技术路线,但总体而言,房地产抵押价值评估应遵循谨慎、保守,公平,公正的原则,选用估价方法时,一般尽量将成本法作为一种估价方法,其次再对抵押物的市场价值和未来价值进行评估。最常见的几种方法如下：

2．1完全产权房地产的评估方法

所谓的完全产权房地产,是以出让、购买或其他方式获得的土地使用权,即拥有一定期限的土地使用权和房屋产权,在规定的使用期限内可以自由出租、转让、出售等活动。主要包括各类商品房、自建自营的工厂、饭店、娱乐场所等等。对这些具有完全产权的抵押物进行评估时,可采用市场法、收益法和成本法估价,以市场行情为准。对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估,可以采用基准地价修正法、市场法和假设开发法估价等。

2．2不完全产权房地产的评估

不完全产权房地产是指只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权,有些房屋土地是以划拨的方式获得的,有企事业单位的房产及社会各界的商品房、廉租房、经济房等。对这些房产抵偿进行评估时,应采用以下几种方式：一是采用直接评估其土地使用权的市场价值；二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值,然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。

2．3部分（局部)房地产的评估方法

这类抵押房地产一般包括整体房地产中某栋、某层、某单元或某套,综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成或使用的部分(局部)房地产作为抵押物进行估价时,应注意到该部分(局部)房地产在整体房地产中的作用,和它的相应权益,要看它能否能独立使用,独立变卖变现,并对土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用等问题进行分析,估价方法可选用市场法、收益法或成本法。

2．4在建工程房地产的评估方法

在建工程是指正在施工还没有竣工或通过验收的工程,在建工程的重要特点是还没有完整的建筑形态和内部设施,还不具备验收的条件,不能体现它原有的设计价值和使用价值。这类房产抵押评估就比较麻烦,要对在建抵押物进行全面的调查了解,首先要了解在建工程是否取得了土地使用权和建筑开发资质,和发包承包资质等。其次就是要注意实际施工进度和相应的设计使用权益,并且要了解清楚是否拖欠工程款等,并按照核查结果进行时点评估。此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值,不舍拖欠价款,估价方法可选用成本法和假设开发法。