享受优惠地价工业用途土地使用权评估 

2015-03-23 估价师之家

《全国工业用地出让最低价标准》（国土资发〔2006〕307号）（以下简称《标准》）,自2007年1月1日起实施以来,是各市、县人民政府出让工业用地,确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准。而在发布实施《标准》前,政府为招商引资采取地价优惠政策,以较低的价格出让工业用途土地。评估实务中有时会遇到为增资扩股、对外投资、作价入股等目的,评估范围包含以优惠价格取得的工业用途出让土地使用权。以市场价格取得的出让土地,其土地使用权人在出让土地使用期限内依法对土地享有占有权、使用权、收益权和处分权。处分权指出让土地使用权人可依法将其享有的土地权利转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动。而以优惠价格取得的出让土地使用权,其土地出让合同中会注明：“未经出让人同意,受让人不得将本合同项下宗地全部或部分土地使用权转让或出租”。可以看出,虽然都是出让,但是以市场价格取得的土地使用权和以优惠价格取得的土地使用权其内涵是不同的。相比之下,以优惠价格取得的土地使用权是受限制的、不充分的。进而,体现出的土地使用权价值也是有差异的。

例如以核实资产价值为评估目的,属于评估范围内的某宗土地面积为320000平方米,土地使用权出让金优惠单价为每平方米人民币10元,土地利用规划要求：建筑容积率0.6-1.0,建筑密度不小于0.6,绿地比例不小于0.25。评估时,周边有多宗相同用途的工业用地,通过挂牌方式,出让结果为每平方米人民币400元左右。如果采用市场比较法,以每平方米人民币400元的价格作为参考价格,由于土地使用权转让受限,将会高估土地使用权价值。而如果以每平方米人民币10元的价格作为资产评估参考价格（即使考虑资金成本）,对于除转让权利受限外,其他享有占有权、使用权、收益权完全相同的宗地评估显然是低估了其价值。那么采用怎样的思路,才能合理的评估宗地价值呢？

根据该宗地土地使用权出让合同约定,政府以优惠价格出让土地使用权,其前提条件是受让方要满足《土地使用条件》所规定的投资密度。也就是受让方只有完成了《土地使用条件》所规定的投资密度,那么就可以充分享有土地使用权利,其土地使用权价值体现的应是市场价值,因此这部分土地使用权评估可以参照周边土地挂牌出让结果,采用市场比较法进行评估。

没有完成《土地使用条件》所规定的投资密度的土地使用权又如何评估?

《全国工业用地出让最低价标准》（国土资发〔2006〕307号）规定：

一、本《标准》是市、县人民政府出让工业用地,确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准。
二、工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让,其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别（详见附件2）相对应的最低价标准。各地国土资源管理部门在办理土地出让手续时必须严格执行本《标准》,不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行减价修正。

根据上述规定,只要是出让性质的工业用地使用权,其出让价款不应低于最低标准。那么尚未达到投资密度的出让土地使用权评估可以参照土地等别及全国工业用地出让最低价标准确定评估值。

继续以上述宗地为例,截止评估基准日已完成项目投资总建筑面积为200000平方米,建筑容积率取规定范围的平均值0.8,对应的土地面积为250000平方米,则剩余土地面积为70000平方米。土地面积为250000平方米部分采用市场比较法评估；土地面积为70000平方米采用全国工业用地出让最低价标准,经年期修正,确定该部分土地评估值。该宗地土地使用权评估值为两部分土地评估结果之和。

假若,工程项目投资完成256000平方米,完全满足《土地使用条件》所规定的投资密度,则对应的土地面积320000平方米均可采用市场比较法评估。

需要说明的是,对于享受优惠地价工业用途土地使用权评估的前提是：工程项目建设要符合国家严格执行闲置土地处置政策的规定,符合土地出让合同中关于开工、竣工期限的规定。