房地产评估中的抵押评估价值类型 

2015-06-02 估价师之家

随着房地产的回暖,作为中介服务的房地产抵押估价业务,也出现了较大增长。本文拟对抵押估价业务中以抵押价值作为价值类型的运用,谈一些看法和体会。

国家有关部门联合发布的房地产抵押估价指导意见》强调,房地产估价行业在实施以抵押为目的的估价业务时,应严格按照该指导意见操作。“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款”。

由此可知,房地产抵押评估必须选择价值类型为抵押价值,且房地产抵押价值与房地产市场价值的关系为：房地产抵押价值=市场价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

其中,市场价值为假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值；房地产估价师知悉的法定优先受偿款,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债款数额,以及其他法定优先受偿款。

但在实际操作中,常会遇到行业上的不少尴尬。熟悉银行抵押业务的人士都知道,银行对于一单估价业务的一般流程是：先找估价公司出具预估单,银行根据预估单给出的价格进行内部审核,待审核通过后,再通知估价公司出具正式的估价报告。估价时点一股为出具预估单的时间,与出具正式报告有一个时间跨度,会出现如下一些非正常的情况,从而对如何处理法定优先受偿款造成一定的争议：

1、预估价时点,估价对象存在抵押,但出具报告时已经还款；

2、预估价时点,估价对象无抵押,但出具报告时抵押已登记；

3、很多银行的抵押登记写的都是最高债权限额,可能与银行实际发放的贷款额不一样；而各家银行对于不同类型房屋、不同企业的资信情况,贷款额度也是不一样的；

4、有些续贷评估的项目,估价时点调查抵押等他项权利时存在法定优先受偿款,但等到通知出具正式报告时,新的抵押登记已经完成；而有些续贷评估的项目,之前在别的银行贷款,现在更换银行抵押,一般银行愿意先放款让其去覆盖之前的银行贷款；

5、有些抵押项目存在一定的按揭贷款余额,正常情况下是无法通过查询抵押登记情况,了解其真实贷款额度的；而有些转按揭贷款项目,卖家的贷款未还,出具估价报告时是为买家抵押贷款用的。

根据《房地产估价规范》(GB/T50291-1999),我们评估的是估价对象于某一具体的估价时点的市场价值,同样,评估估价对象的抵押价值,亦应该是估价时点的市场价值扣减预估价时点的法定优先受偿款。但在实际操作中,我们对抵押等他项权利的调查,不能保证是在估价时点这一天完成的。但目前交易中心只能提供调查当天的抵押等他项权利状况,登记的抵押时间不能涵盖至估价时点；而实际上,估价时点的抵押等他项权利状况是无法后补的。从而造成我们花费人力和金钱,却无法获取有效信息的尴尬。

对于《房地产抵押估价指导意见》的发布,我们的理解是为了规范房地产抵押估价行为,保证房地产抵押估价质量,维护房地产抵押当事人的合法权益,防范房地产信贷风险。事实上,通过估价公司调查了解抵押等他项权利状况,来防范信贷风险的可能性较小。出具估价报告只是整个抵押贷款中的一个环节,估价公司或者估价人员需要关注的是谨慎评估其市场价值；而作为抵押权人的银行或其他金融机构,才需要对如何防范信贷风险给予特别的关注,这并不是通过将抵押评估的价值类型定义为抵押价值就能实现的。况且,房地产等抵押物只是一种物的担保,银行等金融机构更关心的是抵押人的现金流或者还款能力。至于抵押物的抵押价值是多少,这是银行等金融机构根据对抵押人的综合考量而决定的。

因此,调整房地产抵押评估的价值类型势在必行：

首先,调整抵押估价目的下的价值类型为市场价值,这也是目前世界上很多国家普遍采用的方式,可以便于银行等金融机构完善自身的风险计量模型,建立完善的信息数据库。

其次,有利于估价行业内部进行横向比较。于某一确定的估价时点,以抵押估价为目的的类似房地产,各家估价机构给出的市场价值理论上应是趋同的,但如果其有抵押信息存在,则得到的抵押价值就可能会有较大的区别,不利于横向对比。

再次,从银行等金融机构的实际操作看,实际也是按照市场价值来决定是否放款和放款额度的。否则,就不会存在如前所述的续贷项目法定优先受偿款是否要扣的问题了。

最后,从抵押评估的实践经验来看,采用市场价值类型亦是符合市场规律的。作为抵押权人的银行等金融机构,是自负盈亏的经营者,有权决定对某一抵押人是否放款和放多少款,而作为中介服务业的评估机构,只需提供一个合理的市场价值供其参考,而不是代替其计算出抵押价值。如这样做,就是越俎代庖了。