关于房产押品的变现能力分析

2015-06-25 估价师之家

由于房地产固有的保值增值特性,近年已成为商业银行、信托公司等金融机构发放贷款最乐于接受的抵押物之一。但在实际情况中,大量的处置抵押物偿债实例表明,房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息,金融机构仍承受了相当大的损失。如何正确判断押品的价值内涵,把控潜在风险,先从押品的变现能力分析开始：

一、低租金、高违约成本导致抵押资产贬值

一个租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成本奇高的租赁合同,及一个租赁期长、一次性付清租金的租赁合同将严重降低抵押物价值。根据物权法规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权影响,即使实现抵押权,将抵押财产转让给债权人或者第三人,抵押人与承租人之间原有的关系也不当然终止。长租期、低租金或一次性付清租金的抵押物银行在处置时将面临无法处置或只能以极其低的价格变卖给承租人。

二、大宗抵押物处置相对较难

面积大,价值量较大的大宗抵押物如整栋大厦、整栋商场等,在前期抵押评估时,由于市场上整栋出售的案例较少,评估人员多数根据不同部位用途进行分拆评估,然后累加得到整体建筑抵押价值,若处置,由于购买该物业所需资金量大,一次性买断的买家少、变现难等,无法处置或处置价格往往较评估价格大幅降低。

三、分割抵押使用受限影响处置

对整栋物业分层抵押、整层物业分割抵押,或整体项目部分换押的抵押物,如果无独立通道或不能合法享有及分摊整体房地产的各项权益和服务配套设施,处置将非常被动。例如：仅抵押一个整体度假村的餐饮大楼,如果没有酒店的配合,则无法得到有效经营。再如工业企业分幢分割抵押,分开处置将大大降低抵押物的价值。

四、抵押物依附性强

比如大商场周边的小店铺,其交通及人流必依赖大商场,若大商场经营状况不好,且大商场和小店铺分别抵押给不同的银行,处置起来,特别是小店铺抵押物,极可能有价无市；学校门口的小店铺,主要依赖上学放学人群,一但学校大门改方向,门口的小店铺自然贬值严重。

五、非标产品受众人群小,往往难以处置

大型非标准厂房,根据工业生产需要而建造,比如配备净化防尘处理的车间,超高型炉,铁路专用线,大型冷库等,在抵押评估时,由于其固定安装在房地上而造成房地产成本大大提高,抵押价值增高,在处置时很可能因受众人群小而有价无市。

六、车库本身依附性强,因此变现受限

（1）根据物权法规定,业主对小区车位享有优先购买权和使用权,如果非业主购买车位抵押,将会带来贬值风险。

（2）地上建筑物若以出租为主,或全部为出租形式对外经营,则地下车位在处置时相对较难。

（3）整栋房地产抵押时,往往为一个大证,地下车库并未对每个车位面积进行分摊,也没有具体的车位个数,评估价值将会与实际车位的价值有较大出入。

七、集体土地抵押变现受政策影响

根据法律规定,单独的集体土地不能抵押（荒山、荒地和荒滩除外）。集体土地的农村或乡村房产虽可抵押,但当处置抵押物时对买受有严格的限制——只能在农村集体内转让,使其变现价值严重缩水。

（本文转自青房评估）