房地产估价报告修改思路

 

一、快速浏览报告。查找结构性错误。是否按规范撰写,是否漏项,描述是否恰当,前后是否一致,是否符合法律法规。

二、详细检查报告。

1、法律依据性要素。产证资料：⑴旧有房地产。《土地使用权证》及《房屋所有权证》；⑵在建工程。《土地使用权证》《建设用地许可证》《建设规划许可证》《施工许可证》以及规划部门审定的规划总平面布置图；⑶预售商品房。《商品房预售许可证》、商品房买卖合同及购房付款凭证。

2、描述性要素。

⑴估价对象描述。从区位、权益（所有权、使用权、抵押、租赁等,土地说明是划拨还是出让、土地使用年限）、实物三方面描述。注意用语的准确性,是否漏项,描述有无错误,前后是否一致（如面积前后是否一致）；

⑵影响因素描述。

①个别因素描述。对照估价对象分析、描述。注意是否漏项。

②区域因素描述。不同的估价目的区域因素的选取不同,分析、说明对各类房地产影响较大的因素。注意影响因素与估价类型的匹配。

③市场背景分析。背景分析是否与估价目的有关联性,对待估房地产的估价结果是否具有影响。

三、分析测算过程。

⑴价格内涵及技术路线是否正确；

⑵基础数据是否准确。

⑶参数选取是否合理。参数确定是否有误,是否具有可比性,单位是否统一,价格内涵是否一致,计算是否正确等；

⑷方法的选用是否符合估价原则,是否体现了合法原则、最高最佳使用原则等；

⑸公式的选用是否恰当。每一种公式的内涵和适用范围是否清楚。

⑹计算过程是否有误。关键步聚是否进行了说明,计算过程中单位是否统一,每一种参数应用是否有根据。

四、估价结果的确定。估价结果确定方法是否说明理由,如采用简单算术平均或加权算术平均的理由。是否考虑不可量化因素的影响而进行适当调整。

房地产估价报告常见错误

 

1、报告书漏项（如：缺少评估依据、报告有效期等）。

2、估价对象描述不全。

（1）缺少房地产权利状况描述；（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限,房屋所有权情况等）

（2）土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；

（3）建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）；

（4）区域及个别因素描述不具体；

（5）租赁情况交待不清。（如：没说明租金标准、租赁期限）

3、选用的估价方法不妥（有收益的应当优先选用收益法,比较实例多的应优先用比较法）

各种评估方法中的错误：

一、比较法：

1、可比实例选择不当（如：实例的面积过大过小、交易日期与估价时点相隔过长,超过1年）；

2、可比实例的币种未说明；

3、建立价格可比基础时,汇率选择错误；

4、非正常交易情况的要进行交易情况修正；

5、日期修正计算错误；

6、因素修正时,将修正方向搞反,分子分母颠倒,土地未作年期修正；

7、在比较情况说明时判断有差异应予修正,但在实际计算中未修正；

8、修正幅度过大,单项修正超过20%；

9、计算结果有错；

10、可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况；

11、不同性质的房地产（如：居住、工业等）,其因素修正时选取的侧重点和权重应不同（《房地产估价理论与方法》P127）；

二、收益法

1、求有效毛收入时要采用客观收入（即不能仅依据某一个案例的收入情况确定）；

2、要分析未来收益变化的趋势,不能只看当前收益情况；

3、如果有已出租情况,要根据租赁合同的约定,分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计算；

4、采用比较法求客观收入时,几个比较实例应与估价对象有可比性；

5、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；

6、计算毛收入时未考虑空置率（或入住率）；

7、计算费用时,房产税应按租金×12%计算；

8、计算费用时漏项,如漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）；

9、计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等计入）（《房地产估价理论与方法》P199）；

10、某些计费基数未说明基数数值的来源

11、资本化率的选取未说明求取方法和来源；

12、安全利率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率）；

13、收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）；

14、计算错误

15、最终综合确定估价结果时没说明理由。

16、评估结论没有大写；

17、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）；

18、抵押评估时,未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

三、假设开发法

房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费

1、不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市价；

2、不能遗漏应扣除项（如：开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费）；

3、利息计算时,计算基数中漏项或多项。（如：销售税费一般不计息）；

4、动态方法计算时,不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算；

5、开发利润估算时,要注意计算基数与利润率的对应。

四、成本法

房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

1、费用构成不完整,漏项（如：缺正常利税）；

2、取费时采用的是项目实际发生额,未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本,采用重置成本,不能用重建成本）；

3、成本法计算贷款利息时应用复利,不能用单利。基数为土地取得成本＋开发成本＋管理费用）；

4、 成本法计算贷款利息时计息期有错；

5、计算公式有错（积算价格=重新购建价格-折旧）；

6、要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）；

7、开发利润计算时,不同的利润率要对应不同的计算基数（《房地产估价理论与方法》P145）

A.直接成本利润率对应的基数: （土地取得成本+开发成本）

B.投资利润率对应的基数: （土地取得成本+开发成本+管理费用）

C.成本利润率对应的基数: （土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费）

D.销售利润率对应的基数: （开发完成后的房地产价值）

8、计算折旧时,建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计

（1）建筑物经济寿命早于土地使用年限,按建筑物经济寿命计；

（2）建筑物经济寿命晚于土地使用年限,按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧（《房地产估价理论与方法》P165）

9、选择评估方法时要注意：由于成本法对旧房的估价更难一些,所以一般用它来对新房评估更合适。